婚前的个人财产（房屋）婚后卖掉换买大房子

题目涉及的问题，在当前离婚案件中是普遍存在的，司法认定上也存在一定的争议，同时也是困扰很多当事人的难题，有必要进行深入探讨。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定，“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”新婚姻法出台前有关财产转化的规定，即一方婚前个人财产经过4年或8年可转化为夫妻共同财产的规定全部废止。婚前一方个人财产当然包括不动产，那么依据本条规定，再结合本文要讨论的问题，在双方没有另行约定的情况下，该不动产在婚后处分，所得价款亦应属于一方个人所有。这种情况下，只是一方财产形式发生了变化，即由不动产转化为货币，但财产性质是不发生变化的，不动产转化为货币后仍属于一方个人所有，那么一方用该部分个人财产再购买房屋，该房屋在离婚时如何分割则不能一概而论。依据《婚姻法》第十七条、第十八条、《婚姻法司法解释（一）》第十九条、《婚姻法司法解释（三）》第七条、第十条的相关规定和立法本意，应当区分不同情况，区别对待：

1、如果一方当事人用该款进行一比一的投入，全部用于购买婚后住房，且没有再出资，购买后登记在自己名下，则该房屋应属于其个人所有，在离婚时对方无权分割。

2、如果一方当事人只用该款做首付出资，购买婚后住房，以自己名义贷款，产权登记在自己名下，该房屋在离婚时应认定为其个人所有为宜，对方只对婚后共同还贷部分及其对应房产增值部分享有分割权利。

3、如果一方当事人用该款购买婚后住房（不涉及贷款），剩余款项为对方出资，则该房屋在离婚时应按照双方出资比例按份共有。

4、如果一方当事人用该款购买婚后住房（不涉及贷款），剩余款项为双方出资，则该房屋在离婚时宜认定为共同共有，但一方个人出资部分应归还出资方。

5、如果一方当事人用婚前房屋置换了婚后房屋，差价部分双方共同出资，则该房屋宜认定为一方个人所有，差价及其对应增值部分为双方共同分割。

上述几种情况，显然不能穷尽现实生活中的所有情况，笔者只是列举比较常见的几种，当然这里只是笔者的个人观点，不代表普遍观点。并且，上述几种情况成立的前提是主张个人财产的一方要有充分的证据证明是用其处分婚前个人财产所得购买的婚后住房，否则仍应认定为夫妻共同财产，显然对于主张个人财产一方的举证责任是很大的。因此，建议当事人如果存在用婚前个人财产处分后购置婚后财产的情形，应尽量保全有利于自己的证据。比如，出资尽量要用银行转账的方式，保存银行转账记录和凭条；保全处分的财产为婚前个人财产的相关凭证，如房产证、购房合同、机动车登记权属证明等。

有保全证据的意识才能最大限度的维护自身的合法权益，不至于在双方发生离婚财产分割争议时因为婚姻关系的建立和解除而损失自己的个人财产利益。